宅建取得

不動産投資歴数年のマンションオーナー。
土地勘のある札幌市北区に1DK、中央区に1Kを保有。
今後も札幌市北区中央区を中心に物件を購入予定。

趣味はラーメン大将とラーメン二郎。
尿酸値はグングン上昇中。

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IPOがさらに当たった不動産投資家

category - IPO
2016/ 08/ 06
                 
IPOが当たった。しかも2口!
三井不動産ロジスティクス(リート)だ。

前回は儲けがほとんどなかったが、
今回は手堅く儲けた。
ただ、2口合わせて+1万強で売ったので、お小遣いレベルではある。
欲張ればもっと高値を狙えただろう。
公募価格27万が一時的に29万にまで上昇したので、
私が売ったのは天井でもなんでもない。

だが、株価の天井を見極めて売るのは難しい。
後からチャートを見れば簡単に思えるが、
相場が動いている最中に
どこが天井かなどわかるわけがない。

大昔の話だが、ライブドアの前身であるエッジが、
連日ストップ高を繰り返していたのを思い出す。
今にして思えば異常だが……いや、やっぱり当時も異常だったな!

相場の只中で正常な判断を下すことは難しい。
というより、普通はできない。
リートだからとか、バイオベンチャーだからとか、
そういう経験則と事前の情報収集であたりをつけて、
冷静な判断で無理のない指値を入れておくことが、
大きな失敗をしないコツである。

運よく大きい成功をしてもそれが偶然なら次に繋がらない。
それどころか、やがて大きな失敗に飲み込まれ、
今までの儲けを吐き出すことになるのがオチである。

例えば最近上場したLINEは、
公募価格33万が初値49万にまで上昇したが、
下がる可能性も十分にあった案件である。

結果から見ればかなり儲かるIPOだったので、
100万でも1000万でも投入しておくべきだったと思うが、
市場はLINEに対して冷めきっていたし、
そもそもLINEは経常利益が大赤字だしで、
なぜ公募価格を大幅に上回ったのか誰にもわからない。

ただ、よくわからないものに全力で資産を傾けられるような人間が、
ギャンブルでは大儲けできるのだろう。
まあそのぶん大損もするだろうけど。

とりあえず今までの傾向と今回の実績を踏まえると、
リート上場のたびに手堅く1万2万を拾う方針は確立できそうだ。
あまりにささやかで、ちょっぴり切ないほどの儲けである。
だが、こういう小さいけれども
信頼のおけるやり方を幾つも持つことが大事なのだ。
経済的な安定どころか、精神的な安定にもつながっていく。

私のやっている激安不動産投資も似たようなものかもしれない。
小さい儲けを丁寧にいくつも積み重ねていく。
100か0のホームランは当たればでかいが、当たる保証がない。
イチロー方式で丁寧にヒットを積み重ねる。打率重視である。

とにかくまあ、株でも不動産でもなんでも、
収入の出てくる蛇口をいくつも持っておけば、
どれかが詰まっても生きる上でそれほど困ることはなくなるはずだ。

今はまだ給与収入という蛇口が一番大きいし、
他の収入と比較にならないが、いずれそれに頼らないようにしていきたい。
自立した生き方、本当の大人とはそういうものであると思う。

というわけで、IPO全盛の時代を意外にそつなく生きている。

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宅建に2カ月で合格する方法

category - 宅建
2016/ 07/ 26
                 
怪しげなタイトルだが、変な抜け道を紹介する話ではない。
単に私の実体験である。

私は不動産業者ではないのだが、
不動産投資のプラスになることもあるかもしれないので、
宅建の勉強をしてみた。そして2ヶ月で受かった。

世の中には宅建の通信講座や予備校もあるようだが、
全くもって無駄な出費と言わざるを得ない。
私は不動産の実務をしているわけではないし、
法律関係の職についているわけでもない。
宅建は普通の人間でも独学で、しかも2ヶ月で受かる試験だということだ。

また、独学といっても参考書や専門書を買いまくった訳ではない。
買ったのは次の4冊だけである。

マンガ宅建塾

スッキリとける宅建士 過去問コンプリート

スッキリ覚える宅建士 完全無欠の直前対策

パーフェクト宅建過去問10年間

4冊をみてわかるように、基本テキスト(教科書?)は買っていない。
時間の無駄だからである。

基本テキストは予備校で言うと授業に該当する部分かと思うが、全く必要ない。
要は問題が読めて答えがわかれば試験に受かるのだ。

さて、そうはいっても普段見慣れない単語が
たくさん出てくる問題文を読むのはつらい。
それで問題の答えがわからなくて解説を見ても、
書かれている日本語が理解できないだろう。
なので、まずはマンガなのである。

マンガで宅建の出題範囲をなんとなく押さえる。
一度に全てを理解する必要はない。
宅建の世界をまずはビジュアルで把握して
苦手意識を消すことが必要だ。

ただし、マンガ参考書の中には、
ほとんどキャラクターが動かず説明台詞がやけに多くて
文字ばかりのものがある。マンガの出来損ないだ。
挿絵レベルの絵しかないなら、
基本テキストを読まされるのと変わりない。
専門用語への苦手意識を消すためにマンガを読むのだから、
選ぶ際には注意が必要となる。

マンガで宅建の全体像をなんとなく理解したら、あとは過去問を解こう。
私は数を厳選して解答解説が丁寧な『スッキリとける宅建士~』を使ったが、
人によって相性があるかもしれない。

さて、では過去問の解き方だが、
毎日決まった勉強時間を確保して取り組むというわけではなく、
通勤中の電車内でペラペラとめくってただ読んでいた。
机に座って勉強しても寝てしまうからである。

過去問を最初から最後まで読み通すわけだが、
一週目は全然正解できなかった。ほぼ全滅である。
マンガを読んだときにはあれほど理解したつもりだったのに、
過去問を解こうとしても、まるで当たらないのだ。

2週目になるとわりと理解できる部分も出てきた。
だが、1週目で答えを知っていても、やはりなかなか当たらない。
なので、過去問と並行してマンガの方も読みなおす。
イメージ喚起のためだ。
文章と絵の2点で記憶の定着を図る。

こうして一つの参考書を何度も何度も読み返す。
そのうち飽きてくるが、いずれ正当率は100%に近づく。
そこまでになったら、さらに重要事項だけに絞り込んだ参考書を読む。

私の場合は『スッキリ覚える宅建士 完全無欠の直前対策』だ。
各分野の出題頻度の高い項目と、その練習問題しか書かれていない。
これで充分である。今度はこの本を何周もする。
また最初は正当率が低いが、何周も読んで100%に近付ける。

ここまで到達したら、いよいよ本試験問題である。
本番さながらに時間を計測して、机に向かって50問を解いてみる。
逆に言えばこの段階までは机になど向かう必要はないということだ。
電車での読書で十分に試験対策を進められる。

だが、本試験問題は机に向かって2時間やらねばならない。
実際に試験を受ける際に集中力を持続させる練習も兼ねている。
もしかすると、これが最大の難関と言えるかもしれない。

おそらくこの時点で、本試験でも8割9割の点数が取れると思うことだろう。
マンガを読み、過去問を読んで、正答率も100%近くになっているから。
しかし、実際にやってみると全然点数が取れない。
私もこの時点で3年分の本試験問題をやってみたが、
どの年も合格点に達しなかった。

だが、ここからである。

ここからはまた作戦を変えて、ひたすら一問一答を行う。
やり方はなんでもいいが、
今だと過去問を一肢ごとにバラバラにして○×問題にしたスマホアプリもあるので、
机に向かうことはやめ、通勤電車の中などで時間を見つけてたくさん解く。
もちろん全分野を行う。ただ、民法は飛ばしてよい。
民法は難易度が高く、○×には向いてないし、
直前で勉強しても伸びない科目なので費用対効果がよくないからだ。
それよりも宅建業法や法令上の制限を完璧にした方がいい。

以上が私が8月から10月にかけて行った宅建の試験対策である。
これでなんの問題もなく合格した。

宅建は不動産業者の必須資格であるため、
不動産業者や利害関係者と対等に話すために是非とも取得しておきたい。
管理業務主任者とマンション管理士も取れば、
知識面で業者に後れを取ることはなくなるはずだ。

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IPOがやっと当たった不動産投資家

category - IPO
2016/ 07/ 04
                 
IPOがやっと当たった。コメダホールディングス。1960円。
×100株だから約20万か。でも全然上がらないでやんの。

イギリスのユーロ離脱の影響か、それともコメダ自身の問題か。
上がるどころか1日で1万近く下げやがって。
まあ次の日に1971円で売り逃げられたからよかったわ。
儲けは1100円だから、手数料分くらいにしかなってないけど。

1960から瞬間的に2100くらいは行くと思ったんだけど、無理だったね。
上値が重い!こうなったらもう駄目だ。急騰することはないだろう。
私は名古屋の喫茶チェーンに何を期待していたのか。

まあでも、本当は駄目かどうかなんて長期的にはわからないよ。
だけど、上がるか下がるかわからないなら、
それはもう投資ではなく丁半博打でしかない。博打は投資ではない。
サイコロを転がすことに自分の資産を預けたくない。

それにしてもコメダ、もうちょっと上がると思ったが、
予想に反して全然上がらなかったな。
一応、8月になれば優待月で2000円くらいの優待券が貰えるから、
それが材料と言えば材料か。優待狙いの個人の需要を見込めるから。

でも相場は個人じゃなくて機関投資家が動かしている。
彼らが気まぐれにでも入れば一気に行くかも知れないが、
そんな奇跡にかけたくはない。
奇跡を祈れば、そこで勝負は終わり。
投資ではそういう甘えを出さないようにしなければいけない。

とりあえず初IPOはほぼ引き分けで終わった。
あれだけ色々準備してこの結果なら、
IPOは全く割に合わない投資である。
宝くじよりはあたりやすいが、
宝くじとは比較にならないくらい夢がないね。

近日にも大型IPO案件としてLINEがあるが、果たして……。
業績はおもいっきり赤字だからね。

結論を言えば、株はわからん!
チャートは生き物。
買ったらあとは全てを市場に任せて上がる方に賭けるって、
よくよく考えると狂気の沙汰だな。
よくよく考えなくてもそうだけど。

株と不動産ならやっぱり不動産だな。
不動産は買ったあとも自分で手を加えられて市場価値を高められる。
株は必要な金額が低いから敷居は低いけど、
買ってしまったらコントロールできない。

買う自由はあるけど、買った後の自由はないのが株だ。
選挙と似てるね。
投票の自由はあるけど、結果が決まればあとは何もできない。
まあ株は売れるからまだましだが。

そういうわけでコメダのことはもう忘れよう。
次はLINEだ。

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札幌激安マンションの夕暮れ

category - 不動産関係
2016/ 07/ 02
                 
最近は不動産が高騰して、
私の守備範囲である激安中古マンションも値上がりしてしまった。
築40年以上の物件まで、数年前の1.5倍くらいになっており、
私のような小市民には手が出せなくなりつつある。
まさに不動産プチバブルである。

そんな中でも値上がりしていないマンションもあるが、
100万円台だと、本当にクソみたいなものしか売りだされていない。
築40年以上で駅徒歩10分とか。

東京ならまだしも、札幌で駅徒歩10分はありえない。
冬は外を10分も歩けないからだ。
吹雪の中の10分は、炎天下の中の20分に相当するとかしないとか。
冬の外歩きは死に直結するので駅から徒歩5分以内におさめたい。

一方、築年数はあまり問題ではない。
築40年だろうと50年だろうと、ちゃんと手入れされていればいい。
ヨーロッパでは築100年以上の物件も現役だ。
日本だって問題ないはずである。
それに札幌の物件は雪を考慮して建築されているから頑健なのだ。
ただ古すぎると銀行から融資が下りないだけである。

ただ、100万円台の物件は手入れがなされていない場合が多い。
外観も古いし、内装も古い。
何よりエントランスに入った段階で古い建物特有の臭いがする。
要するにくさい。あれは一体何の臭いなのか。
これでは空き室もなかなか埋まらないだろう。

また、古い物件は5階建てや4階建てなのにエレベーターがない。
これは賃貸付けの際に非常に厳しい制約になってくる。
住民にとっては足腰の鍛錬になるかもしれないが、
私だったらそんな鍛錬を日常的に積みたくない。
5階建ての2階部分ならまだましだが、4階や5階だと目も当てられない。

だけど、実はどんなマンションでも賃借人を探してくるのは可能だ。
不動産は買った後に工夫を凝らす余地がある。
賃借人がつくか、空き室のままになるかは
投資家の力量によっても変わってくる。
室内をリフォームして、家具でもつけて、
賃貸市場から乖離しない家賃設定をすれば客はつく。

しかし、やはりというか、
それでも手入れのされてない激安マンションを買ってはいけない。
自分の部屋の価値を上げることはできるが、
他の部屋の価値まで上げることはできない。

空き室が目立てばマンションの資産価値は下落し、売るに売れなくなる。
自分の部屋がよければそれでよいという話ではない。
やがて共用部分が荒れ、おかしな人間が住み出し、
建物全体が嫌な空気を放つようになる。
そうなってからでは遅いだろう。

ある程度の管理状態を保っていない物件は危険である。
不動産バブルはそんな物件も一緒に値上がりしていくから恐ろしい。
今現在、ゴミに値段がついて、
それが高値更新していく様を見せつけられている。

本当のバブルの時代はこれの比ではなかったのだろう。
そりゃあ熱にやられて浮かれて狂うのも無理ないわ。
日本全体が熱気でおかしくなる前に、適正価格に戻ればいいけど。

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横から掻っ攫われる不動産投資家

category - 不動産関係
2016/ 03/ 20
                 
相変わらずIPOは全然当たらない。
落選、落選、補欠、落選、落選などを繰り返している。
「空くじなし」と謳っている夜店の屋台のようだ。
絶対に当たりが入ってねえだろと言いたい。
IPO当たらざること山の如し。
騎馬隊を組織して証券会社に乗り込みたいよ。

なので、最近ではIPOなんて諦めて、
適当に最低限の力で申込だけは行い、
残った時間は不動産を調べている。

オリンピックやらマイナス金利やらで
不動産に資金が集まりつつあるのか、
物件の価格は高止まりしている印象だ。

たまに掘り出し物も市場に出回るのだが、
すごい速さで誰かに掻っ攫われる。

即買いはリスクが高いのでやりたくない。
やはり最低限の調査は必要だ。というのが私の考え方だ。
なので、見つけた物件をその日に買うという決断はできない。
そうすると後先考えない人間に先を越されてしまう。

つい最近も相場より何割か安い物件があったが、
すぐに決まった。私も買いを入れたが間に合わなかった。

ちなみにそこはマンション全体が事故物件である。
全体と表現するのは語弊があるかもしれない。
普通なら大規模マンションでも事故物件は1室か多くても2室だ。
ところがそこは私が知る限り6室は起きている。

しかし、それでも買いを入れたくなるくらいに相場よりも安かったのだ。
マンションバブルのご時勢、後先考えずに買いを入れておくべきだったか。

その後、別の激安マンションが売りに出たのだが、
物件自体は安いものの、利回りが悪い。
どういうことかというと、売主が激安で入居者に貸しているのである。
おそらく空き室の期間が長くて家賃を下げ続けたのだろう。
そしてかなり安い家賃になったところで入居者が決まった。
概ねそんなところだ。

不動産投資における一番のうまみは毎月の家賃収入である。
だから家賃収入が少なければ物件の魅力もまた少ない。
それでもなお買い手が現れたということは、
よく調べていなかったのか、
それとも今の入居者は近いうちに出ていくと踏んだのか…。

私の所有マンションにも相場より安い価格の入居者がいるが、
もう5年ほど住んでいる。出ていく気配はない。
今のようにマンション価格が上昇する前に購入したからそれでもいいが、
現在の相場で安い価格の入居者付きの物件を買う勇気はない。

そういうわけでIPOは当たらないし、
不動産投資は良い物件がなかなか出ない。
今は我慢の時だ。
まあ物件を値切れば高い物件も良い物件に早変わりするんだけどね。
なんでもかんでも値切ればいいもんでもないし、
すぐに決めずに多少様子を見てもいいと思っている。
長い目で見ればそれが正解なのかもしれない。

専業投資家への道のりはなかなか険しく、ゴールはまだまだ遠い。
しかし、道筋は見えている。
今の私は天竺へ旅する三蔵法師の気分である。
例えお供がいなくても、私はこの道を行くだろう。

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